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  • 您的位置:互助文档网 > 国学经典 > 子部 > 什么是住房抵押贷款证券化_论... 正文 2019-11-24 10:10:12

    什么是住房抵押贷款证券化_论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策

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    论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策

    论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策 【摘要】本文基于我国住房抵押贷款证券化的现状,阐释了当前我国住房 抵押贷款证券化的运作思路,并从立法层面和制度层面具体论述了我国住房抵押 贷款证券化的创新之策。

    【关键词】运作思路 创新之策 住房抵押贷款证券化 一、住房抵押贷款证券化概况 住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券,指 金融 机构(主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款,汇集重组为 抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券 的形式出售给投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担 的融资过程。从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一 种债权转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资 者。随着住房货币化改革的全面推开,如不开辟新的住房融资渠道,房改进程将 受到严重制约。

    而从世界范围来看,住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产,银行将 住房抵押这部分信贷资产以出售方式,让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标 公司(SPV)购买,该公司以这些资产作为抵押,发行资产抵押证券,再由承销商(二 级市场中介)出售给投资人。从总体上说,我国开展住房抵押贷款证券化的条件 已经基本具备,但是,如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介 服务机构等,并对相关的 法律 制度进行完善是开展这项业务的前提。

    二、住房抵押贷款证券化运作的思路 1、加快相关市场 发展 ,为证券化提供基础市场条件。必须着手解决市场中存在 问题 ,措施有:一是要大力发展房地产市场,推进住房商品化与货币化 进程,深化住房制度改革;
    二是要完善证券市场,加快证券市场化发展速度,扩 大其容量和规模,完善其功能,加强其管理体系的建设,健全相关法律法规,规 范证券交易行为,稳定证券市场;
    三是积极培养住房抵押贷款市场。

    2、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设,完善中介服务体系。住房抵押 贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。为 了支持住房抵押贷款证券化的启动,开办初期,可由政府主管、开发商、银行、 证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司,待条件成熟转变 为上市股份公司,可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位,并允 许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款,使部分住房公积金进入住 房抵押贷款市场,或为抵押贷款提供担保;
    必要时,成立住房抵押贷款保险金融 机构,以国家权力机构作为后盾。现阶段,可利用 中国 人民保险公司开办住房 抵押贷款保险业务,然后建立符合法律规范的专门保险机构,提高住房抵押贷款 的安全性。此外,要完善中介服务机构,组建大批借款人资格审查、不动产评估 和不动产证券评级等机构,提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方 面的服务质量,满足住房抵押贷款市场的需要。

    3、加强立法工作,为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关 的法律法规,以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分 权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机 制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》 等,同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和 金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的 会计 制度。此外,还要有相关法规来 规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理 等 经济 活动。

    三、我国住房抵押贷款证券化的创新之策 1、立法层面上的创新 虽然随着我国《金融资产管理公司条例》的出台我国已基本上打通了不良资 产证券化的通道,但是我们必须明确的是该条例仅仅是一种燃眉之急的做法。而且,从学理上而言当条例与我国现行的银行法、保险法及证券法律发生冲突时, 根据上位法优于个位法的特点,条例的效力还是一个经受不住学理推敲问题。实 际上,总体考虑,我国 目前 的法律环境对于资产证券化的展开还有相当大的阻 力,这主要表现为现行法律规则与资产证券化内在需求的冲突及证券化法律的空 白。鉴于这种形势,笔者认为,我国在立法上应采取这样的策略:
    (1)理清目前既存的《公司法》、《保险法》、《证券法》、《商业银行 法》、《 企业 债券管理条例》、《担保法》、《企业破产法》、《信托投资公 司管理办法》等与不良资产证券化内在需求之间的规则冲突之处,以求规则与资 产证券化关系的发展同步;
    在这之中,笔者认为既然资产证券化的结果是不良资 产被经过包装后以证券的方式表现出来,那么我国的证券法必须立于现实的层面 对证券进行一个明确的界定,以突破目前的规定。

    (2)提高住房抵押贷款证券化的立法层次。我国应出台一部立法层次高的 法律,以体现立法的权威性、一致性与稳定性。国际上资产证券化立法模式有分 散立法与统一立法两种,分散立法模式以美国为代表,统一立法模式是其他大部 国家所采取的模式,特别是近几年来,欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制 订了资产证券化的单行法。

    2、制度层面上的创新 (1)SPV的模式安排及自我风险隔离问题。SPV的模式是不良资产证券化 成功的根本保证,笔者认为在目前的形势下,具有现实性的模式有以下几种:
    ①成立国有独资的SPV;
    设计该模式中,我国可以借鉴香港按揭公司模式, 成立一个由政府支持的国家独资公司,其经营业务为购买应收款项,并以此为支 撑发行证券;
    其启动资金由政府出资,其后可以通过发行证券募集资金来购买证 券化的基础资产。客观而言,这一模式在目前的法律环境下,并不存在法律障碍, 且此类SPV还能享受税收方面的优惠。因此,这一模式是一种成本较低、且迅捷 的方式。

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